投资界曾戏称，世界上有两个永远上涨的资产：美股和中国的房地产！
上一周，美股崩盘了，结束了长达11年的上涨神话，看样子很难翻盘了。
市场对美股崩盘的解释众说不一，有人说是对世界疫情不可控的恐慌，有人说是对美国经济前景的看淡，还有人说是长期获利盘借此集中获利出局......
特朗普大统领没有兑现自己的诺言：用加农炮把自己发射到火星去！牛皮破了不要紧，恐怕大统领更深层次的担忧，是美股崩盘对他选票的影响。
美股已经崩盘了，那另外一个永远涨的神话：中国房地产呢？
中国的房地产已经涨了二十多年。过去的两三年，在房住不炒的总基调下，房地产价格像一根紧绷的线，维持着脆弱的平衡。
这次疫情，压垮了美股，会不会也是压垮中国房地产神话的最后一根草？
（一）
岂止是最后一根草！按照美国次贷危机的演变逻辑，若疫情持续时间超预期，地产行业将会面临三座大山的压力。
1
断供率上升
如果全社会不能快速复工，或者疫情导致中小企业倒闭，失业率提高，导致房贷的断供率提高，银行坏账将增加。
根据2008年次贷危机和2015年股灾之后的，房价弹性最大的深圳的经验数据来看，对于高房贷家庭，如果两三个月不复工或者失去还贷来源，可能还会通过民间借贷缓一缓。超过三个月的话，断供率会上升。
2
房地产企业现金流告急
疫情期间房企销售收入基本为零。在往年，春节本应是房地产的销售旺季，房企现金回流后再马上参加各地的土地春拍。今年恐怕都要推迟了。
房企大部分都是高杠杆、高周转的资本运作方式，碧某园从拿地到销售回笼的周期是6个月，恒某大的社会融资成本介于年息十二到十八个点之间，巨头们玩的都是十个罐子五个盖的游戏。
如果疫情再延续一阵，巨头们都有可能摔破罐子了，其他中小房企只会更难。所以最近嗅觉最灵敏的恒某大出大招了：全国楼盘七五折。
根据A股几大上市公司的财报，房产巨头们的营业净利率约在10%-15%之间。恒某大的这个折扣，简直不考虑赚钱，只求快速回笼资金，先活下去要紧。
3
地方上财政吃紧
这一两周，地方上放松地产调控的消息此起彼伏：南宁提高二套房公积金贷款额度至50万、绍兴和驻马店将二套房首付降低到两成、苏州不再一刀切的要求封顶预售和现房预售......。
距不完全统计，全国已经有20多个省市发布了涉及房地产领域的相关政策，大多与调整土地限购政策、放宽限购条件等。
中西部地区财政吃紧，本已是业内公开的秘密，而此次经济发达的苏州、绍兴也开始给地产松绑，可想各地对房地产的依赖程度之大。地方财政的开支、城投债务的还本付息，都仰仗着土地收入。
房地产行业调控政策的松或紧，买房人、开发商甚至银行都没有话语权，唯一的博弈双方是央地双方，而地方上不到没米下锅的境地是不敢倒逼的。
上面这三座大山，最终都会反应在银行和金融机构的资产负债表里，体现为居民房贷、企业开发贷（等）、城投债。如果大山摇摇欲坠，金融业也会山崩海啸。
（二）
当年美国的次贷危机，爆发的路径是从房贷断供直接传导到金融机构坏账，没有上文2和3，否则恐怕会更严重。
那如果疫情持续时间较长，上文的三座大火山是否会爆发呢？
可能性有！但也要考虑中国的特色，即强大的逆周期调节能力。
事实上我们看到，最近中央也在未雨绸缪，提前做了一些政策铺垫。
比如在居民房贷上，四大行对因疫情暂时失去收入来源的房贷家庭，目前有可以延期28至30天的政策。浙江省各家金融机构出台了设定还款宽限期、贷款展期、征信逾期剔除等多项措施，帮助客户缓解资金困难（顺便提一句：银行股今年没有大机会）。
各地的地产调控，在保持房住不炒的总基调下（主要是大城市），各地可实行一城一策的灵活政策。以前各地的房产松绑政策都是一日夭折，而最近像苏州、绍兴等地的政策已经在执行。
房地产企业，此时只能选择生产自救了。恒某大带头的75折行为，现金流紧张的地产企业可能会跟进。现在不是赚多赚少的问题，而是生或死的问题（这可能也给刚需买房者带来上车的机会）。
所以，如果疫情能够在两三个月内尽快结束，房地产行业尚能熬过去。如果时间拖长，或者海外疫情不可控甚至回流国内，地产的风险不可不防！
（三）
房地产，在我国一直是个尾大不掉的问题，绑架经济之深有目共睹。
2020年，在三大攻坚战进入收尾阶段之际，突逢新冠疫情，使得房地产问题再度变得敏感起来。
如果靠地产刺激经济，房价大幅反弹，会使得前几年房住不炒的成果前功尽弃；
如果不拉一把这个夜壶，经济和金融的风险会更大。
如何拿捏当中尺度，相信高层有这个智慧。
希望天佑中华，疫情尽快结束，中国经济能顺利度过转型升级的关键时期！
（完）